Kira İle İlgili Bazı Sorunlar

Son günlerde gündemimizi bolca işgal eden konulardan biri de kira konusudur. Bu konuda hem kiraya veren hem de kiracı açısından birçok sorunla karşılaşmaktayız. Kiraya ilişkin kanun maddelerimiz çok açık bir şekilde düzenlenmiş olsa da bilgi kirliliği nedeniyle kişiler haklarını tam olarak bilmemekte veya anlayamamaktadırlar.

Bu nedenle daha önce İhtiyaçlar Hiyerarşisi piramidini ortaya atan Maslow’a atıf yaparak yazmış olduğum “Maslow Türkiye’de Kiracı Veya Ev Sahibi Olsa Ne Olurdu?” adlı yazımda bahsettiğim %25 lik artış kısıtlamasına ilaveten kiracı ile kiraya veren açısından kira ile ilgili yeter düzeyde açıklayıcı olacağını düşündüğüm bu yazıyı yazma gereksinimi duymuş bulunmaktayım. Umarım yazım akıllardaki o sorulara biraz olsun cevap vererek, endişelerinizi bir kenara atmış olur. İyi okumalar…

Kira Konusunda Akıllara Takılan İlk Soru: Kira Zammı Yapabilir Miyim Ya Da Yüksek Kira Zammı Karşısında Ne Yapmalıyım?

7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

1- Yukarıda belirttiğimiz geçici Kanun nedeniyle eğer kira sözleşmeniz 1 Temmuz 2022 tarihinden önceki bir sözleşme ise ve taşınmaz konut olarak kullanılıyorsa %25 ten fazla zam yapılamaz.

2- Taşınmaz tapuda işyeri olarak kayıtlı ancak konut olarak kullanılıyorsa ve sözleşme konut kirası olarak 1 Temmuz 2022 tarihinden önce düzenlenmiş ise Yargıtay kullanım amacına bakılacağını söylediği için yine %25’ten fazla zam yapılamaz.

3- Taşınmaz tapuda konut/mesken olarak görünüyor ancak işyeri olarak kiralanmış ise o zaman %25 sınırı bulunmayacaktır.

4- Kira sözleşmesi tarihinden 5 yıl geçmiş ise kira artışı yapılabilir ve %25 sınırı bulunmamaktadır. Kira artışı için kira tespit davası açılabilir.

5- Sözleşme 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra yapılmış ise kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre belirlenir.

6- Kira başlangıç tarihi 5 yıl önceye dayanmakla birlikte 5 yıl içerisinde yeni bir sözleşme yapıldı ise, 5 yıllık süre yeni sözleşmeden itibaren başlar.

7- Kira tespit davalarında çoğunlukla %15 lik hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.

Dikkat! Her yenilenen kira yılı için genellikle kiracılar ve ev sahipleri karşılıklı olarak anlaşarak bir zam yaparlar, ancak bu anlaşma genellikle yazılı halde olmaz. Bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre değil de biraz daha aşağısına örneğin TÜFE’ye göre 1200 TL’lik bir artış yerine düz hesap 1000 TL ‘lik bir artış yapıldı ise kiraya veren kiracıya tahliye talepli icra takibi açabilir. Geçmiş yılların olması gereken zam oranını işlemiş faiziyle birlikte isteyebilir ve ödenmez ise tahliye tehlikesi ile karşılaşmak mümkün.

Bu nedenle her yıl yapılan zam oranı kanuni oranda olmalı, kanuni orana da dikkat edilmeli. Çünkü şu an TÜFE olarak belirlenen oran bazen ÜFE bazen de özel oranlar olarak değiştirilebiliyor. Kanuni orandan çıkılacak ise bunun yazılı olarak belirlenmesi hukuk güvenliği açısından önemlidir.

İkinci Soru: Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar? Tahliye Taahhütnamesi İmzalanmalı Mı?

Türk Borçlar Kanunu madde 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

1- Genellikle kira sözleşmesi ile birlikte bir de tahliye taahhütnamesi imzalanır. Tahliye taahhütnamesi, kiralananın belli bir tarihte boşaltılacağını ifade eder. Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnamesini geçerli görmemektedir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır.

2- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin maddelerinin arasında ise geçersizdir.

3- Tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunlu bir şey değildir. Tarihi olmayan tahliye taahhütnamesi imzalanmamalıdır.

Üçüncü Soru: Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır ya da Ev Sahibi Beni Evden Çıkartmak İstiyor, Yapabilir Mi?

Kiracıyı evden çıkarmak için haklı gerekçelerden bazıları şunlardır:

– Kiracının kirayı ödememesi

İki haklı ihtar gerekiyor, yani en az iki kere kira zamanında ödenmemiş olmalı. İki haklı ihtarın ardından tahliye davası açılabilir. İhtar, icra emri olarak da gönderilebilir.

– Kiracının eve veya komşulara zarar vermesi

Kiracı kiralamış olduğu taşınmaza bilerek ve isteyerek ağır bir zarar verirse kendisine hiçbir uyarıda bulunmaksızın kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Sözleşme feshedildikten sonra kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan çıkmazsa eğer kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir.

Kiracı taşınmazı özenle kullanmak zorundadır. Taşınmazın özensiz kullanılması halinde kiracıya uyarı niteliğinde bir ihtar gönderilmektedir. Bu ihtarda en az otuz gün içerisinde söz konusu duruma son verilmesi ve -varsa eğer- gayrimenkulde oluşan hasarların giderilmesi istenmektedir. Kiracı kendisine tanınan bu süre içerisinde taşınmazı özensiz biçimde kullanmaya devam ederse kiracıya tahliye davası açılabilmektedir.

Komşularını rahatsız edecek davranışlar sergileyen kiracının da tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının davranışları çekilmez bir hale gelmişse eğer ihtar göndermeye bile gerek yoktur. Bu durumda sözleşme derhal feshedilebilmektedir. Ancak bunun dışındaki hallerde kiracıya davranışlarına son vermesi için en az otuz gün süre tanınmaktadır. Bu süre geçtikten sonra da rahatsız edici davranışlarını sürdürmeye devam eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir.

Kiracının gayrimenkul malikine karşı suç işlemesi durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının taşınmazın sahibine karşı tehdit suçunu işlediği bir olayda Yargıtay kiracıya ihtarda bile bulunmadan tahliye davası açılabileceğine karar vermiştir.

– Gayrimenkul tadilatı

Taşınmaz kiraya verildikten sonra gayrimenkulde birtakım inşa faaliyetleri gerçekleştirme ihtiyacı gündeme gelebilmektedir. Taşınmaza yapılacak basit tadilatlar kiracı içerisinde dururken gerçekleştirilebilecekken bazı inşaat ve imar faaliyetlerinin kiracı taşınmazdan çıkmadan yapılması imkânsız olmaktadır.

Bu durumda kiracıya önceden ihtarda bulunma gerekliliği yoktur. Dava süreleri içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir.

– Ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının eve ihtiyacı olması

Taşınmazın sahibi olan kişi gayrimenkulü bizzat kullanma ihtiyacı içerisinde bulunduğu takdirde kiracıya tahliye davası açabilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibi olan kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde kiracıyı tahliye edebilmektedir.

Bu gibi hallerde açılacak olan dava, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa o sürenin sonunda; kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmemiş ya da kira sözleşmesi kendiliğinden uzamışsa fesih bildirim süresine uyarak bir ay içerisinde açılabilir.

Yukarıda bahsettiğimiz belli başlı bazı sebeplerin yanında başkaca sebepler de olabilir, karşılaştığınız konuyu bir uzmanla çözmeniz de fayda bulunmaktadır.

Dördüncü Soru: Sözleşme Yaparken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

1- Malikin kim olduğunu mutlaka tapu senedi örneğini isteyerek öğrenmek gerekiyor. Hatta web tapu sorgulamayla kontrol edilmeli.

2- Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolü sağlanmalı.

3- Kira ödemeleri de maliklere hisseleri oranında yatırılmalı.

4- İlk kira bedeli, depozito bedeli dâhil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılması sağlanmalı. Elden kira ödemesi yapılması asla kabul edilmemeli. Banka aracılığıyla ödeme yapılacağı sözleşmede mutlaka geçmeli. Hatta ödeme yaptığınız banka dekontlarının orijinali ya da PDF halini saklamanızı öneririm. Kiranın yatırılacağı banka hesabına ilişkin bilgiler de sözleşmede yazmalı.

5- En önemli husus ise bu; kira artışının en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması olarak artırılabileceği açıkça sözleşmede yer almalı.

6- Kira bedelinin net mi, brüt mü olduğu açık olarak yazılması unutulmamalı.

7- Emlak işletmelerinde yaptığınız sözleşmeler öncesinde Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi yapmayı ihmal etmeyin.

8- Kiralamalarda emlak işletmeleri için hizmet bedelin bir aylık kira bedeli + KDV tutarını geçemeyeceğini unutmayın.

9- Anahtarı ve demirbaşları teslim alırken ya da teslim ederken, mutlaka bir teslim tutanağı düzenleyin. Daha sonra buradan da canınızı sıkacak durumlar çıkabilir.

Son olarak;

İşyeri kiralarında iki tarafın tacir olması durumunda gecikme faizi istenebilir ve serbestçe kararlaştırılabilir, mesken kiralarında bu durum söz konusu değildir. İki taraf tacir değilse gecikme faizi cezai şart gibi maddeler serbestçe belirlenemez.

Sözleşmede kiracı aleyhine düzenlenen maddeler geçersizdir.

Uygulamada fazlasıyla sahte tahliye taahhütnameleri ve kira sözleşmeleri ile karşılaşmaktayız, bu konuya dikkat çekmekte fayda var. İmzaladığınız sözleşmenin bir nüshasını almayı kesinlikle unutmayın ve imzanız kolay taklit edilebilecek bir imza olmasın ancak farklı bir imza da atmayın çünkü bir dava söz konusu olduğunda imza incelemesi için daha önce kullandığınız banka gibi kurumlardan imza örnekleri istenmesi gerekecektir. Tarafınıza yöneltilmiş bir dava veya icra takibi karşısında bir şey olmaz düşüncesi ile kayıtsız kalmayın. İtiraz süreleri büyük önem taşımaktadır.

Saygılarımla;

Av. Melike Gökçe AK